La escritura constitutiva es un documento indispensable para la existencia de un condominio. Todos los condominios deben contar con una escritura constitutiva para poder administrarse, adoptar reglamentos, aplicar multas y administrar recursos colectivos. A continuación te contamos qué debe contener una escritura constitutiva, cómo tramitarla o modificarla y las diferencias entre este documento, el Reglamento Interno y el Régimen de Propiedad en Condominio.

¿Qué es una escritura constitutiva?

La escritura constitutiva es el documento legal que formaliza la creación del Régimen de Propiedad en Condominio. Funciona como el “acta de nacimiento” del condominio, otorgando validez jurídica a la estructura del inmueble, permitiendo su registro en el Registro Público de la Propiedad, y definiendo tanto los espacios comunes como los individuales de cada propietario.

Las leyes estatales de propiedad en condominio regulan la necesidad de contar con este documento y establecen las disposiciones mínimas que debe contener. En entidades como la Ciudad de México, Jalisco y Nuevo León, las leyes locales estipulan que la escritura constitutiva debe ser aprobada ante notario público y registrada oficialmente.

Diferencia entre acta constitutiva y escritura constitutiva

El acta constitutiva se usa comúnmente en la creación de empresas o asociaciones civiles, mientras que la escritura constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio se enfoca en la formalización de un inmueble bajo un régimen de copropiedad. Esta escritura define las áreas privadas, las comunes, y la forma en que se gestionará la administración y mantenimiento del conjunto habitacional.

¿Qué debe contener la escritura constitutiva?

• Nombre y ubicación del condominio: Identifica oficialmente el conjunto habitacional o comercial y su localización exacta.

• Descripción del terreno y su superficie: Detalla la extensión del terreno y sus características, incluyendo colindancias y linderos.

• Uso del inmueble: Indica si el condominio es habitacional, comercial, mixto o industrial, determinando su propósito y normativa aplicable.

• Descripción de las unidades privativas y sus dimensiones: Especifica la cantidad de unidades individuales dentro del condominio y su tamaño en metros cuadrados.

• Delimitación de las áreas comunes y su uso: Define qué espacios son de uso colectivo, como jardines, pasillos, estacionamientos y áreas recreativas.

• Coeficiente de copropiedad de cada unidad: Asigna a cada unidad un porcentaje de participación en la propiedad total, base para calcular cuotas y derechos de voto.

• Reglamento de condominio y administración: Establece las normas de convivencia, el mantenimiento de las instalaciones y la gestión administrativa.

• Facultades y responsabilidades del administrador: Define el rol del administrador, sus obligaciones y el alcance de sus decisiones dentro del condominio.

• Normas para la realización de asambleas: Especifica la periodicidad, quórum necesario y procedimientos para la toma de decisiones en las reuniones de propietarios.

• Esquema de cuotas de mantenimiento y fondo de reserva: Determina el cálculo y pago de cuotas para cubrir gastos operativos y de conservación.

• Procedimientos para resolver conflictos: Establece los mecanismos internos para mediar y solucionar disputas entre propietarios o con la administración.

• Condiciones para la modificación del documento: Indica los requisitos y pasos legales para realizar cambios en la escritura constitutiva.

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¿Para qué sirve la escritura constitutiva en un condominio?

Este documento tiene varias funciones legales y administrativas esenciales:
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• Registro oficial: Permite inscribir el régimen de propiedad en el Registro Público de la Propiedad, asegurando validez jurídica.
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• Facilita la gestión: Define los derechos y obligaciones de los condóminos, así como la separación entre áreas comunes y privadas.
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• Establece las cuotas: Asigna los coeficientes de copropiedad para determinar la contribución proporcional de cada unidad a los gastos de mantenimiento.
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• Resolución de conflictos: Al tener reglas claras desde el inicio, facilita la convivencia y el manejo de disputas.
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Cómo tramitar la escritura constitutiva paso a paso

1. Definir la estructura del condominio y sus unidades privativas: Establecer la cantidad de unidades habitacionales o comerciales, su distribución y características.
2. Establecer los coeficientes de copropiedad: Determinar el porcentaje de participación de cada unidad en las áreas comunes y en las cuotas de mantenimiento.
3. Redactar el reglamento de condominio y administración: Crear las normas que regulan la convivencia, el mantenimiento y la gestión administrativa.
4. Acudir con un notario público para la protocolización: Formalizar el documento ante un notario, cuando sea necesario.
5. Firmar el documento ante notario por parte del desarrollador o propietarios iniciales: Legalizar la escritura con la firma de quienes crean el condominio.
6. Inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad: Registrar el documento para que tenga efectos legales y el condominio sea reconocido oficialmente.

Modificación de la escritura constitutiva

Para modificar la escritura constitutiva de un condominio, es necesario convocar a una asamblea de condóminos en la que se expongan los motivos y alcances de los cambios propuestos. Durante la reunión, se debe obtener la aprobación de la mayoría de propietarios, conforme a lo establecido en la escritura original.

Una vez aprobados los cambios, se debe redactar un documento formal que detalle las modificaciones acordadas. Este documento deberá ser presentado ante un notario público para su protocolización y validación legal.

Finalmente, la escritura modificada debe ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad para que los cambios tengan efectos jurídicos. Este proceso garantiza que las modificaciones sean reconocidas y aplicables dentro del condominio.

Diferencias entre escritura constitutiva y reglamento interno

• La escritura constitutiva crea legalmente el condominio, el reglamento establece normas internas.
• La escritura requiere inscripción en el Registro Público de la Propiedad, el reglamento solo cuando así lo exige la ley estatal o cuando se busca que sus disposiciones tengan efectos frente a terceros, como en el caso de restricciones de uso o normas que afecten derechos de propietarios y terceros.
• La escritura define la estructura del condominio, el reglamento regula su convivencia.
• La modificación de la escritura necesita trámites notariales, el reglamento puede ajustarse con acuerdos internos.

Ejemplo de Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio

• Descripción del inmueble: Ubicación y número de unidades.
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• Asignación de coeficientes: Proporciones de contribución para cada unidad.
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• Normas internas: Reglas para el uso de las áreas comunes y mantenimiento.
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• Listado de áreas comunes y privadas: Como jardines, estacionamientos y pasillos.

‍Conclusión

La escritura constitutiva es un documento esencial para el buen funcionamiento y la administración eficiente de un condominio. Con ella, se asegura que las áreas comunes y privadas estén claramente delimitadas, que cada propietario conozca sus obligaciones y derechos, y que el condominio pueda operar formalmente ante las autoridades.

Fuentes

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