Al vivir en condominio, es irremediable compartir espacios con otros vecinos, a estas áreas se les denomina espacios comunes o áreas de uso común. Si bien son espacios delimitados que todos los condóminos tienen derecho a usar, suelen ser objeto de problemáticas dentro de la comunidad.
El uso de estos espacios comunes en los condominios es regulado por la Ley de Propiedad de Condominios del Distrito Federal, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno del inmueble, creado por la Asamblea General.
Las áreas comunes en condominios y fraccionamientos pueden variar según el tipo de propiedad y el nivel socioeconómico, pero algunas de las más frecuentes incluyen:
Son espacios dedicados a la vegetación. Pueden incluir árboles, césped y plantas. Revisa aquí cómo cuidar de las áreas verdes del condominio.
Espacios diseñados para eventos sociales y juntas vecinales. Estos espacios generalmente deben reservarse con anticipación.
Espacios compartidos para los vehículos de residentes y visitantes.
Parques o zonas con juegos como columpios, resbaladillas o casitas, destinadas a los niños que viven en el condominio o fraccionamiento.
Espacios dedicados al deporte que pueden incluir equipamientos de gimnasia y campos deportivos.
Son áreas comunes en la parte superior de los edificios que se utilizan para múltiples usos, como un salón de eventos.
Espacios de tránsito considerados como áreas comunes, ya que es necesario utilizarlos para circular por el espacio comunitario.
Estos espacios pueden variar de inmueble a inmueble, sin embargo es en la Escritura Constitutiva donde se podrán identificar cada uno de ellos con más precisión.
En los condominios es obligatorio contar con un reglamento que, entre otras cosas, regule el uso de las áreas comunes. Respecto a estos espacios del condominio, el reglamento debe incluir normas sobre el uso, mantenimiento y conservación de las áreas comunes.
Especificar los horarios en los que se pueden utilizar, por ejemplo, la necesidad de programar el uso y bajo qué condiciones se debe entregar el área común en cuestión después de su uso.
Las normas pueden ser únicas para todos los espacios o diferentes según el área común de que se trate. Un salón de eventos puede tener normas diferentes a las del uso del estacionamiento, por ejemplo.
Es importante que el reglamento incluya sanciones para los casos en los que no se cumplan las normas durante el uso de un área común.
Para crear o modificar un reglamento se debe convocar a una asamblea general para tal efecto y se recomienda el acompañamiento de un abogado. Al final del trámite, el reglamento debe registrarse ante la autoridad correspondiente, ajustándose a lo establecido por la Ley de Propiedad en Condominio del estado.
Estas áreas están restringidas al uso común, como su nombre lo dice, y forman parte de la propiedad, así que no podrán ser objeto de enajenación, arrendamiento o comodato de manera independiente e incluso de embargo. Son frecuentes los casos en los que algún condómino hace uso particular de estas zonas por ser colindantes a su propiedad, como realizar delimitaciones, señalamientos de exclusividad, techar, realizar construcciones o hacer uso de estas áreas con otros fines. Esto, sin duda alguna, puede ser un dolor de cabeza para el Administrador condominial y comunidad vecinal.
Salvo que así lo establezca la Escritura Constitutiva o se haya llegado a un acuerdo con el Administrador y Asamblea General, los condóminos o dueños de planta baja no podrán hacer obras o apropiarse de sótanos, vestíbulos, jardines o patios. Tampoco en el caso de vecinos del último piso: no podrán ocupar azoteas, ni realizar nuevas construcciones. Esto aplica para todos los condóminos de la propiedad.
Comprar un área común de un condominio o fraccionamiento es posible, pero no es un trámite sencillo ni común. Se requeriría una decisión unánime y se necesitaría actualizar el régimen de condominios. Y no aplica para todas las áreas comunes, como pasillos y estacionamientos.
En primer lugar, se debe notificar al Administrador del condominio y a la Asamblea General para así tratar de llegar a una solución. Si esto no fuera posible, entonces se debe denunciar ante la Procuraduría Social de la Ciudad de México o a la instancia correspondiente según sea el caso:
Si deseas optimizar la administración en tu condominio, contacta a ComunidadFeliz.mx, un software que ayuda a mejorar la comunicación con cada condómino para estar enterado en todo momento de las problemáticas que puedan surgir en tu comunidad.
.png)
.png)
.png)
