Si alguna vez te has preguntado qué es un fraccionamiento, este artículo te ayudará a despejar esa duda. Un fraccionamiento y un condominio pueden parecer similares, pero tienen diferencias clave en cuanto a derechos, obligaciones y gestión. A continuación, te explicamos en detalle qué es un fraccionamiento, qué tipos existen y cómo se compara con un condominio.
Un fraccionamiento es una subdivisión de un terreno que contiene manzanas y lotes, diseñados para urbanización. Esto significa que requiere la creación de infraestructura, como vías públicas, y la instalación de servicios esenciales como agua, electricidad y drenaje. El fraccionador es el responsable de llevar a cabo estas obras y, en algunos casos, los servicios pueden ser entregados a las instituciones públicas.
Aunque los fraccionamientos pueden tener otros tipos, las categorías más comunes suelen ser estas cuatro:
Fraccionamiento abierto: Tiene este nombre porque se trata de una comunidad abierta, donde el acceso no está restringido y no existen barreras físicas.
Fraccionamiento cerrado: A diferencia del tipo anterior, el fraccionamiento cerrado permite el acceso únicamente a residentes y visitantes autorizados. Parece lo que conocemos como un condominio.
Fraccionamiento horizontal: Puede ser cerrado o abierto, lo único del fraccionamiento horizontal es que las unidades habitacionales no están en un edificio. Es una comunidad formada por casas.
Fraccionamiento vertical: Suele ser un fraccionamiento cerrado compuesto por uno o más edificios con unidades habitacionales (departamentos) y áreas de uso común.
Un condominio es un tipo de propiedad compartida en la que los dueños tienen derechos exclusivos sobre su unidad (departamento o casa) y derechos compartidos sobre las áreas comunes, como jardines, patios o estacionamientos.
A diferencia de los fraccionamientos, los condominios suelen detallar en sus escrituras que están constituidos bajo el régimen de condominios. Esto se constituye mediante una asamblea de condóminos donde deben nombrar una administración que se encargará de cobrar las cuotas de mentenimiento y de ejercer su administración.
Al igual que en los fraccionamientos, los condominios también suelen dividirse en comunidades horizontales (de casas) y comunidades verticales (de edificios). También existen condominios de vivienda social, los cuales son desarrollados por entidades gubernamentales. Otro tipo es el condominio industrial, diseñado para albergar empresas.
Y ahora que sabes qué es un fraccionamiento, es importante entender las diferencias clave con los condominios:
1. Propiedad de la Infraestructura:
En los fraccionamientos, las calles y la infraestructura suelen ser donadas al municipio, lo que las convierte en propiedad pública. En los condominios, las áreas comunes son privadas y su mantenimiento depende de los propietarios.
2. Reglamentos:
Los fraccionamientos siguen las leyes públicas de la localidad, mientras que los condominios están regidos por un reglamento interno aprobado por la asamblea de condóminos.
3. Cuotas de Mantenimiento:
En los condominios, los propietarios pagan cuotas de mantenimiento para el cuidado de las áreas comunes. En los fraccionamientos, el mantenimiento de las calles e infraestructura está a cargo del gobierno, excepto si el fraccionamiento tiene un sistema de administración autónomo.
4. Seguridad:
Los condominios, especialmente los cerrados, suelen ofrecer más seguridad que los fraccionamientos abiertos, ya que restringen el acceso únicamente a residentes y visitantes autorizados.
Si bien un condominio también es un desarrollo urbano, sus calles e infraestructura interna tienen un carácter de propiedad privada de conformidad al régimen de condominio establecido en el Código Civil. En este caso, a quien le corresponde mantener y dar servicio a las calles e infraestructura al interior de los condominios, es a los propietarios o condóminos a través de su administración.
En el caso de los fraccionamientos, sus calles, infraestructura y servicios se donan y entregan al municipio, adquiriendo el carácter de propiedad pública. El municipio, como dueño, está obligado a darles mantenimiento y prestar los servicios públicos.
Sí, es posible que un fraccionamiento se constituya como condominio, siempre y cuando los propietarios decidan adoptar el régimen de propiedad en condominio mediante un acto formal ante notario público. Esto permite que las áreas comunes y servicios sean administrados por los propios residentes.
La constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico formal en el que los propietarios de un inmueble, declaran su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para el mejor aprovechamiento de las instalaciones, equipos y áreas comunes.
La administración de un fraccionamiento puede variar dependiendo de si tiene una gestión autónoma o no. En los casos donde se cuenta con una administración propia, esta deberá encargarse del mantenimiento de las áreas comunes y de aplicar reglas claras, similares a las utilizadas en la administración de condominios.
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