Si alguna vez te has preguntado qué es un fraccionamiento, este artículo te ayudará a despejar esa duda. Un fraccionamiento y un condominio pueden parecer similares, pero tienen diferencias clave en cuanto a estructura y gestión. A continuación, te explicamos en detalle qué es un fraccionamiento, qué tipos existen y cómo se comparan con un condominio.
Un fraccionamiento es un desarrollo inmobiliario que consiste en la subdivisión de un terreno en lotes, parcelas o manzanas direccionadas para la construcción de viviendas y/o espacios comerciales.
Un fraccionamiento puede ser privado o público. En el primer caso, incluyen accesos controlados, vigilancia, y amenidades exclusivas para los residentes. Mientras que un fraccionamiento público está abierto al tránsito general, sin con control de acceso. En ambos los casos, habrá un fraccionador responsable de llevar a cabo obras y, en algunos casos, los servicios pueden ser entregados a las instituciones públicas.
Aunque los fraccionamientos pueden tener otros tipos, las categorías más comunes suelen ser estas cuatro:
Fraccionamiento abierto: Tiene este nombre porque se trata de una comunidad abierta, donde el acceso no está restringido y no existen barreras físicas.
Fraccionamiento cerrado: A diferencia del tipo anterior, el fraccionamiento cerrado permite el acceso únicamente a residentes y visitantes autorizados. Parece lo que conocemos como un condominio.
Fraccionamientos habitacionales: Son los más comunes y son formados exclusivamente por viviendas.
Fraccionamiento mixto: Combina propiedades residenciales y comerciales. Un fraccionamiento con casas y negocios, por ejemplo.
Están también los fraccionamientos industriales, campestres y turísticos. También son subdivisiones de un terreno en lotes para la ocupación con distintos fines.
Al contrario de un fraccionamiento, los condominios pueden ser de edificios y siempre tendrán los espacios comunes de propiedad compartida entre los copropietarios.
Otra diferencia es que los condominios se rigen por el Régimen de Propiedad en Condominio, ya que son comunidades con espacios comunes y privados que necesitan de un reglamento y una asamblea para la toma de decisiones colectivas y la recaudación de fondos a través de cuotas para su mantenimiento.
Como ya se ha mencionado anteriormente, los condominios y fraccionamientos se diferencian principalmente en el tipo de construcción y la existencia de áreas comunes y privadas. A continuación, presentamos un desglose de estos y otros puntos de diferencia entre estos tipos de comunidades.
1. Propiedad de la Infraestructura:
En los fraccionamientos, las calles y la infraestructura suelen ser donadas al municipio, lo que las convierte en propiedad pública. En los condominios, las áreas comunes son de propiedad de la comunidad y su mantenimiento depende de los propietarios.
2. Reglamentos:
Los fraccionamientos siguen las leyes públicas de la localidad, mientras que los condominios están regidos por un reglamento interno aprobado por la asamblea de condóminos.
3. Cuotas de Mantenimiento:
En los condominios, los propietarios pagan cuotas de mantenimiento para el cuidado de las áreas comunes. En los fraccionamientos, el mantenimiento de las calles e infraestructura está a cargo del gobierno, excepto si el fraccionamiento tiene un sistema de administración autónomo.
4. Seguridad:
Los condominios, especialmente los cerrados, suelen ofrecer más seguridad que los fraccionamientos abiertos, ya que restringen el acceso únicamente a residentes y visitantes autorizados.
Si bien un condominio también es un desarrollo urbano, sus calles e infraestructura interna tienen un carácter de propiedad privada de conformidad al régimen de condominio establecido en el Código Civil. En este caso, a quien le corresponde mantener y dar servicio a las calles e infraestructura al interior de los condominios, es a los propietarios o condóminos a través de su administración.
En el caso de los fraccionamientos, sus calles, infraestructura y servicios se donan y entregan al municipio, adquiriendo el carácter de propiedad pública. El municipio, como dueño, está obligado a darles mantenimiento y prestar los servicios públicos.
Sí, es posible que un fraccionamiento se constituya como condominio, siempre y cuando los propietarios decidan adoptar el régimen de propiedad en condominio mediante un acto formal ante notario público. Esto permite que las áreas comunes y servicios sean administrados por los propios residentes.
La constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico formal en el que los propietarios de un inmueble, declaran su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para el mejor aprovechamiento de las instalaciones, equipos y áreas comunes.
Los fraccionamientos suele ser regidos por leyes, códigos y reglamentos urbanos respecto al desarrollo urbano y el ordenamiento territorial. Los condominios, por su vez, son regidos por Códigos Civiles y Leyes de Propiedad en Condominio. Los conjuntos habitacionales pueden regirse por las leyes y reglamentos mencionados anteriormente, dependiendo de si están organizados como un fraccionamiento o un condominio. En todos los casos, las regulaciones tienden a variar de un estado a otro.
Un fraccionamiento privado puede tener un reglamento interno, como el de un condominio. Este documento establecerá las normas de convivencia, uso de áreas comunes, y responsabilidades de los propietarios y residentes. El reglamento podrá ser aprobado por los miembros de la comunidad o por los integrantes de la asociación civil que administra el fraccionamiento.
La administración de un fraccionamiento puede variar dependiendo de si tiene una gestión autónoma o no. En los casos donde se cuenta con una administración propia, esta deberá encargarse del mantenimiento de las áreas comunes y de aplicar reglas claras, similares a las utilizadas en la administración de condominios.
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